Il rapporto quadrimestrale Nomisma: la lunga corsa si e' esaurita. l'Ance: non c'e' il rischio "bolla immobiliare".
Sembra in diminuzione anche il costo degli affitti
Lentamente, la "lunga corsa" dei prezzi delle case si sta esaurendo. Dopo anni di aumenti a due cifre, nel primo semestre di quest'anno l'incremento dei valori nelle grandi citta' si e' attestato a quota + 4,3% e per il prossimo semestre l'aumento non dovrebbe superare il 2,5-3%. Le compravendite, invece, dovrebbero diminuire del 2-3%.
Queste le indicazioni di fondo contenuta nel quadrimestrale rapporto di Nomisma. "I dati relativi al 1° semestre 2005 - afferma Gualtiero Tamburini, responsabile dell'Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma - delineano un mercato delle abitazioni in generale rallentamento, pur nell'ambito di una crescita dei valori. Dopo semestri di trascinante ottimismo, siamo giunti in una fase in cui tutto appare all'insegna di una maggiore stabilita'". A suo avviso, il mercato residenziale evidenza segnali di "affaticamento" e di "stanchezza".
Piu' pessimista sull'attuale trend del mattone residenziale risulta Lorenzo Bellicini, direttore tecnico del Cresme, il quale ritiene che il mercato immobiliare residenziale ha raggiunto i suoi picchi espansivi ed ha avviato con il primo semestre 2005 la fase di frenata che si percepisce sia in termini di compravendite che di stabilizzazione dei prezzi con un + 1%. Nel secondo semestre di quest'anno i prezzi si fermeranno, per iniziare a scendere nei primi mesi del 2006, quando si rafforzera' la riduzione delle compravendite. Ulteriori fattori che confermano il raffreddamento del mercato: l'allungamento dei tempi di vendita e l'aumento dello percentuale di ribasso tra il prezzo richiesto e quello effettivamente concordato al termine della trattativa.
Il rischio "bolla immobiliare" viene escluso da Claudio De Albertis, presidente dell'Ance (l'associazione nazionale dei costruttori)per tutta una serie di motivazioni. L'aumento dei prezzi delle case risulta inferiore a quello di altri paesi: fra il primo quadrimestre 1997 e lo stesso periodo di quest'anno i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 69% rispetto all'87% della Francia, il 145% della Spagna e il 154% della Gran Bretagna.
Fra i fattori che hanno sostenuto la domanda del mattone residenziale negli ultimi anni, le difficolta' del mercato borsistico e la sensibile diminuzione dei tassi di interesse, un elemento che ha si' spinto la richiesta di mutui, ma non in misura tale da raggiungere l'elevato valore registrato all'estero. Basti pensare che dai dati Bankitalia nel 2003 la consistenza del credito erogato dal sistema bancario alle famiglie per l'acquisto di abitazioni era pari al 10,9% del Pil, rispetto al 31,4% dell'area euro.
Oltre al rallentamento dell'aumento dei prezzi delle case, si deve registrare l'incremento ancora piu' contenuto degli affitti, confermando cosi' il trend gia' registrato negli ultimi anni: la leggera riduzione dei tassi medi di rendimento dell'investimento immobiliare. "Il segmento locativo risulta penalizzato da un eccesso di offerta conseguente al boom degli investimenti realizzati negli scorsi anni - rileva Luca Dondi, ricercatore di Nomisma - e gli affitti crescono a ritmi inferiori a quelli dei prezzi con conseguente, seppur lieve, riduzione dei tassi di rendimento potenziale. Se poi risaliamo al 1999, questa riduzione arriva al mezzo punto percentuale". Anche il rallentamento dei tempi medi per affittare un appartamento, passati da 1,6 a 2,6 mesi in 2 anni e mezzo, conferma il rallentamento del mercato locativo residenziale.
Il rapporto di Nomisma contiene un'ulteriore interessante dato: il 58,4% dei mutui residenziali viene utilizzato per l'acquisto della prima casa, mentre il 30,5% viene indirizzato per l'acquisto di una seconda abitazione. La percentuale di finanziamenti per le seconde case ha raggiunto il suo massimo storico e nell'arco di tre anni ha triplicato la sua quota di mercato. Il 6,3% ha supportato nuove costruzioni e il restante 4,8% interventi di recupero edilizio. Le abitazioni acquistate nel primo semestre 2005 ricorrendo ad un mutuo ipotecario hanno un valore medio di circa 200.000 euro finanziato per il 61% circa.
Per fronteggiare la crescente onerosita' dell'acquisto di una casa, le preferenze della domanda di finanziamento immobiliare si sono orientate sui contratti di lunga durata: i mutui superiori ai 15 anni hanno raggiunto la quota del 63,2% rispetto al 54% del precedente semestre. Infine, una notazione: la difficile accessibilita' del mercato della casa in Italia. Nelle tredici aree urbane monitorate di Nomisma l'incidenza media dell'affitto di un'abitazione tipo sul reddito medio familiare risulta, nel 2004, pari al 31,3%, mentre occorrono 5,8 annualita' di reddito per coprire il valore di un'abitazione di 90 mq. da acquistare, al netto di interessi.
il testo riprodotto e' tratto dal sito www.repubblica.it.